地产物业先后赴港IPO 黄清平的银城国际有多缺资

  讯7月2日,银城生活服务有限公司(以下称“银城生活”)提交港股主板IPO上市申请材料获港交所受理,作为从新三板转板而改道港股的物业管理公司,银城生活并不是第一个吃螃蟹的,但是紧跟同系地产公司银城国际一同上市募资的情况,让市场和投资者多了几分注意。

  3月6日,银城国际成功登陆港股,仅四个月后,银城生活便出现在港股聆讯信息一栏中,作为黄清平控制的两家公司,地产和物业公司前后脚开启上市融资的动作,黄清平的银城有多缺资金?

  银城生活的历史可追溯到1997年年底,当时其主要营运附属公司之一南京银城物业服务股份有限公司(以下简称“银城物业服务”),由银城地产及南京银波工贸公司成立。到2016年银城生活在新三板上市,并随后于2018年4月摘牌,改道港交所提交上市申请。

  递交招股书显示,黄清平通过Silver Huang和Silver Wutong持有银城生活54.5%的股份(IPO前),银城国际控股则是由黄清平通过Silver Huang持有48.72%股份,两家公司的实控人均指向黄清平。

  截止今年4月底,银城生活服务的业务只覆盖10个城市,包括江苏的7个城市以及长三角的其他省份的3个城市。尽管有部分业务逐步在无锡、苏州及常州等城市展开,但南京依然是银城生活的大本营,2018年今年前四个月,南京市的业务贡献占比高达87.1%、84%。

  银城生活尽管有着20年经营历史,但仍只是居于南京一隅的区域物业管理公司,虽管理规模已成长为南京第一,占市场份额仍只有5.77%。另外,银城生活也是江苏排名第五的物业管理公司,但市场份额为也仅为0.97%,江苏省前五大物管公司市占率之和也仅有6.53%,可见,物业管理市场极为分散,是一个充分竞争的行业。

  截止今年4月,银城生活在管理建筑面积达19.6百万平方米,管理项目197个。包括89个住宅我也和108和非住宅物业。业务模式分为两大类:物业管理服务即基础物业管理业务,主要包括:保安服务、清洁服务、停车场管理、特种电梯等设备的维修与保养、园林施工及绿化等。生活社区增值服务,包括:生活社区便利服务、共用空间增值服务及健身服务等。相对而言,基础物业管理业务占银城生活营收在80%左右,增值服务仅在20%左右。

  根据弗诺斯特沙利文数据显示,长三角地区物业管理公司总收益为1723亿元,其中其他服务类(主要为增值服务)收益达526亿元,占比为30.53%,明显超过银城生活的水平。

  此统计在港上市物管公司的平均增值服务占比约为25%,银城生活也明显低于该水平,高利润率的增值服务占比低使得公司的毛利率、净利润率分别仅有14.5%、5.78%,明显低于上市物管公司的平均水平。

  银城生活2016、2017、2018三年实现营收2.27亿元、3.06亿元、4.68亿元,复合增长率为43.58%,实现盈利0.23亿元、0.20亿元、0.27亿元,但经营活动现金流净额却有所下降,分别为0.52亿元、0.45亿元、0.36亿元。

  在长三角城市群中,住宅及非住宅的物业管理平均管理费近年来微升,住宅物业的平均管理费为1.35元每月每平方米,非住宅物业的平均管理费用为3.51元每月每平方米。2018年,银城生活的住宅平均物业费为1.72元每月每平米,高于长三角平均水平。

  银城生活的业务收入主要为包干制和酬金制收取的物业管理费,2018年公司包干制业务管理的面积达到15.29百万平方米,实现收入3.66亿元,占总营收比高达99.7%,接近百分之百。

  值得注意的是,银城生活的营收中,来自独立第三方的业务的收益占比逐年走高,截止2018年,占比达到76.1%,今年前四个月的占比进一步提升到77.4%。来自于银城国际控股集团及银城地产集团的物业管理面积为3.0/3.6/3.6/4.1百万平方米,分别占在管面积的45.6%、33.1%、23.5%、20.9%,银城生活对于银城国际的依赖并不大。

  不过,银城生活的整体人力成本占比较高,过去三年的人工费用分别达到1.28、1.78、2.74亿元,占总销售成本的72%、69.8%、68.8%,而员工成本也是公司行政开支的最重头,近三年占比也高达56.5%、72.6%、69.6%。

  近年来,随着中国经济及物业管理服务市场的快速增长,物业管理服务市场的人工平均工资持续上升,近几年复合增长率达到8.4%,由2013年的3335.5元/月增长至2018年的4992.5元/月。未来,人工成本预计将持续上涨,这或将在相当程度上拉低公司的毛利率等盈利指标,公司利润率更高的增值服务占比亟需提高。而截止今年4月,银城生活的全部雇员人数达4086名,其中基础物业服务人员3948名,占据大多数,生活社区增值服务的的雇员仅39人。

  报告期银城生活的净资产收益率分别为103.9%、47.1%、43.2%,随着上市募资增厚资本后,公司的ROE将进一步下降。

  值得注意的是,公司应收账款水涨船高,并大幅超越当期收益,近三年的应收款分别为0.18、0.3、0.56亿元,今年前四个月的营收更是高达0.88亿元,为当期收益的8.8倍。如果应收账款出现较大的坏账比例,公司的盈利将被明显侵蚀。

  相对于地产业务而言,物业管理的体量相对较小,银城国际能更真切的反应整个银城的财务状况。

  2018年,银城国际总资产255.4亿元,其中负债总计231.29亿元,归母股东权益仅15.69亿元,资产负债率自2015年的79.43%连续上升至2018年的90.56%的水平。

  2018年,银城国际短期借款由上年的13.42亿元猛增至53亿元,而账面货币资金仅15.89亿元,即使加上受限制现金1.23亿元,也仅17亿出头,短期偿债压力巨大。长期借款48.91亿元,短长占比结构也不尽合理。公司的净负债率高达350%,即使在上市融资后该指标也高达250%。

  银城国际的计息银行及其他借款的财务成本为5.37亿元,较上年同比增长54.3%。值得注意的是,2018年银城国际的归母净利润也仅只有4.42亿元。

  当今背景之下,如此之高的杠杆,公司保险的选择是减少拿地并加大销售回款。据年报数据示,2018年银城国际确实在降价销售:实现销售95.45亿元,同比增长65.7%,销售均价有2017年2.76万元/平米大幅下降至1.9万元/平米,下降幅度高达30.94%。今年上半年银城国际销售金额为78.99亿元,达去年全年销售额的93%,但销售均价继续大幅下滑至1.54万元/平米。

  近日克而瑞发布的半年新增土地排行榜显示,银城国际的新增土地价值和面积均未能进入前100,最后一名的拿地金额和面积为27.3元、59.2万平方米,相较于2018年银城国际384.97万平方米的新增土储面积而言差距明显。截止2018年末,银城国际的土地储备为343.72万平方米,为公司今年上半年销售面积51.3万平方米的6倍,若下半年的销售保持上半年的体量,则土储面积仅为销售面积的3倍。2019年如果保持极少拿地的情况,则到2019年末,留给银城国际的土储只够2年的2019销售体量,说土地储备捉襟见肘并不为过。

  一方面是加大销售回款、减少拿地,一方面是土地储备捉襟见肘,同时伴随着房地产持续调控且融资趋紧情况下的自身高杠杆,银城国际需要三面兼顾,但归根结底仍是资金问题。或许对于黄清平来说,放弃部分股权,换得一定的腾挪空间才是地产和物业公司相继上市的难言之隐。

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